Umowa z ekipą budowlaną – co powinna zawierać umowa o roboty budowlane
Przez umowę o roboty budowlane wykonawca robót budowlanych zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Wzory umów o roboty budowlane dostępne są w internecie.
Umowa o roboty budowlane – koniecznie na piśmie!
Chyba nie trzeba już nikogo przekonywać, że należy spisać umowę z wykonawcą o roboty budowlane. Jeśli ekipa budowlana nie jest skora do jej podpisania, to lepiej – mimo zazwyczaj niższego wynagrodzenia – zrezygnować z jej usług. I chociaż pisemna umowa nie zagwarantuje nam, że prace zostaną właściwie i w umówionym terminie wykonane, to w razie sporów i nieporozumień jest podstawą do dochodzenie swoich praw. Umowa w formie pisemnej to niepodważalny dowód – potwierdza istnienie zobowiązania oraz określa, do czego strony się zobowiązały. Pamiętajmy, że umowa ustna też zobowiązuje, ale udowodnienie w sądzie jej zawarcia i treści jest trudne. Sąd nie będzie mógł przesłuchać stron ani świadków, jeśli wykonawca się na to nie zgodzi, a na pewno się nie zgodzi, jeśli zeznania byłyby dla niego niekorzystne. Poza tym, jeżeli prace zostały wykonane wadliwie, brak umowy pisemnej utrudnia lub wręcz uniemożliwia wyegzekwowanie praw rękojmi.
Umowa o roboty budowlane jest zawierana pomiędzy dwoma stronami: inwestorem oraz wykonawcą (fot. AdobeStock)
Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane
Umowa powinna być spisana możliwie szczegółowo, uwzględniać poszczególne etapy prac i ich zakres, jasno określać przedziały czasowe i terminy zakończenia poszczególnych etapów. Należy jasno zaznaczyć początek, a szczególnie termin zakończenia prac budowlanych i zastrzec konsekwencje niedotrzymania terminów czy np. zniszczenia materiałów wskutek ich niefachowego zamontowania.
W umowie powinny być zawarte wyceny robót. Inwestor musi podjąć decyzję, ewentualnie negocjować z wykonawcą, czy cena kontraktowa (cena wszystkich prac) będzie naliczana ryczałtowo, czy też określana na podstawie kosztorysu. W przypadku ceny ryczałtowej należy zwrócić uwagę, że wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia nawet w sytuacji, gdy przy zawarciu umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztu prac. Określając wynagrodzenie, należy ustalić terminy oraz zasady jego wypłaty. Chodzi np. o to, że kolejne transze wynagrodzenia będą realizowane na koniec każdego miesiąca. Jednak korzystniejsze jest ustalenie płatności po wykonaniu określonego etapu czy elementu robót, ponieważ inwestor na bieżąco ma możliwość kontrolowania jakości i postępu prac.
Warto jest rozszerzyć obowiązki wykonawcy i zobowiązać go do informowania inwestora o zamiarze zawarcia umów z podwykonawcami (lub ich wykluczenia). Ma to kluczowe znaczenia dla bezpieczeństwa finansowego inwestora i ograniczenia ryzyka dwukrotnej zapłaty za raz wykonane prace. Wynika to z faktu, że w przypadku braku zapłaty ze strony generalnego wykonawcy podwykonawcy mogą dochodzić swych roszczeń bezpośrednio od inwestora. Ponadto strony umowy (inwestor i generalny wykonawca) ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście, a które ewentualnie powierzy podwykonawcom. Zgoda na zawarcie umowy z podwykonawcą jest podstawą do solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy wobec podwykonawcy za zobowiązania powstałe w związku z realizowanymi przez nich na zlecenie inwestora robót budowlanych.
Bez wątpienia w umowie powinny znaleźć się postanowienia o karach umownych. W przypadku wykonawcy będą to kary umowne za opóźnienia w wykonywanych pracach, opóźnienia w usuwaniu wad i usterek itp. Zazwyczaj wysokość kar umownych dla wykonawcy wynosi 0.1% całkowitej wartości prac budowlanych za jeden dzień opóźnienia.
Warto również w umowie o roboty budowlane zawrzeć postanowienia dotyczące możliwości odstąpienia od umowy. W takich typach umów zazwyczaj wprowadzane są zapisy, że inwestor może odstąpić od umowy w momencie, gdy wykonawca spowodował rażąco duże opóźnienie, którego nie będzie w stanie nadrobić. W takim przypadku dobrze jest wprowadzić zapisy o dodatkowej karze umownej dla wykonawcy za odstąpienie przez inwestora od umowy z winy wykonawcy.
Ważnymi zapisami są również zapisy o odpowiedzialności za wady i sposobie ich zgłaszania przez inwestora wykonawcy.
Oznaczenie stron umowy o roboty budowlane
W umowie o roboty budowlane (zresztą jak w każdej inne) trzeba wskazać, kto zawiera umowę. Inwestor podaje swoje imię, nazwisko oraz PESEL. Natomiast wykonawca podaje nazwę swojej firmy, jej adres, a także numer wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego (jeśli to spółka prawa handlowego) lub do ewidencji działalności gospodarczej (w przypadku gdy wykonawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą). Zanim podpiszemy umowę z wykonawcą, poprośmy go o przedstawienie zaświadczenia o wpisie w odpowiednim rejestrze. Potwierdza ono, że firma działa legalnie, a także dowiemy się, kto jest uprawniony do jej reprezentowania. Pamiętajmy, że w umowie o roboty budowlane koniecznie należy podać datę i miejsce jej zawarcia.
zdjęcie tytułowe: Pinterest